農地を売却したいと考えても、「売れにくい」「制約が多い」といった課題に直面することが少なくありません。一般的な不動産とは異なり、農地は農地法による購入者の制限や、農業振興地域整備法による転用制限があるため、スムーズに売却するのが難しいのです。さらに、近年の農業従事者の減少や農地価格の低下も影響し、買い手を見つけるのが容易ではありません。
 
しかし、農地を持ち続けることにはリスクやコストが伴います。適切に管理されていない農地は、不法投棄や火災リスクが高まり、固定資産税の負担も継続します。そのため、売却や有効活用を検討することが重要です。
 
本記事では、農地売却が難しい理由を法的な側面や市場動向を交えて詳しく解説し、適切な売却方法や転用の選択肢をご紹介します。「農地を手放したいが、どうすればよいかわからない」「転用が難しい土地を持て余している」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひ最後までご覧ください。
 
 

農地売却が難しい理由

農地売却は一般的な不動産売買とは異なり、農地特有の法的な制限や市場の特性が影響します。ここでは、農地売却が難しい理由について詳しく説明します。
 

農地法による購入者の制限

農地法では、農地の購入者を原則として農業を営む個人や法人だけに制限しています。これは、農業生産の確保を目的とし、無計画な開発や投資目的での売買を防ぐための規制です。
 
農地法の第1条には、この法律の目的として以下の内容を記載しています。
 

国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

 
このように、農地法では国内の農業生産の確保・増大を目的に、農業生産の基盤となる農地の保護を行なっています。

 

農地の定義について

農地法において、「農地」とは「耕作の目的に供される土地」と定義されており、不動産登記簿において「畑」や「田」として登録されています。
つまり、農地として登録されている限り、一般の宅地のように自由に売買することはできません。
 

購入者の条件

農地の購入者は、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
 
農業従事者：既に農業を営んでいる個人や法人
新規就農者：一定の基準を満たし、自治体の承認を受けた新規就農者
農地所有適格法人：一定の基準を満たす農業法人のみ農地を所有可能
 
このような制限があるため、一般の個人や企業が農地を購入することは難しく、売却に時間がかかる要因となっています。
 

農地の地価と市場動向

農地の価格は年々緩やかに低下しており、売却が難しい要因の一つとなっています。
地価下落の要因
1.農産物価格の低迷：農業の収益性が低くなり、農地需要が減少
2.離農の増加：高齢化や後継者不足により、農業を辞める人が増加
3.農業従事者の減少：2005年から2020年までで約40%の減少
 

出典：一般社団法人全国農業会議所
また、基幹的農業従事者のうち、65歳以上が70%を占め、49歳以下の若年層はわずか11%にとどまっています。こうした状況も相まって、農地の買い手が少なくなり、市場の流動性が低下しています。
 

出典：農林水産省
 
 

農業振興地域整備法による農地の利用制限

農地法による購入者の制限の他にも、農業振興地域整備法（農振法）により、特定の地域に指定された農地は原則として転用が認められない利用制限もあります。
 
日本の農地面積は、宅地などへの転用や、耕作放棄地などにより年々減少し、食料供給力の低下についても懸念されます。そうした状況を踏まえて、農業生産の最も基礎的な資源である農地、特に優良農地の確保を重要とし、自治体によって指定した地域の農用地以外の利用を禁止しています。
 
この法律の目的は、農業振興を図るため、農地の維持を促進することにあります。
 
 
農振法の第一条には以下のように記載されています。

この法律は、自然的経済的社会的諸条件を考慮して総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域について、その地域の整備に関し必要な施策を計画的に推進するための措置を講ずることにより、農業の健全な発展を図るとともに、国土資源の合理的な利用に寄与することを目的とする。

 
 


出典：農林水産省-農業振興地域制度、農地転用許可制度等について-
 
農業振興地域内での農地転用は、農地利用計画にある用途以外では認められません。また、該当地域内の農地転用が認められる場合には、農地利用計画の変更をした上で農地法による転用許可が必要となります。
 
 

農地は売却した方がいい

農地の売却には多くの制限がありますが、それでも管理に困っている農地は売却をおすすめします。それは、農地を持ち続けることでコストやリスクが伴うためです。
 

固定資産税の支払い

農地は所有している限り、毎年固定資産税が発生します。使用していない土地であれば、固定資産税を支払い続けることになるだけでなく、「遊休農地」であると農業委員会から判断された場合に、固定資産税の減免措置が適用されなくなるケースもあります。
 

所有している限りは管理義務が発生する

農地法第2条には、「農地について所有権または賃借権その他の使用および収益を目的とする権利を有する者は、当該農地の農業上の適正かつ効率的な利用を確保するようしなければならない」と農地の所有者に対して、適正な管理を責務として記載しています。
 
遊休農地は、火災やゴミの不法投棄、病害虫の発生等の原因となり、近隣の住民や農地に悪影響を及ぼします。
また、農地は一度荒れてしまうと、元の状態に戻すのに大きな労力と費用がかかるため定期的な草刈りなどの管理が必要となります。
 
 

農地売却の方法

農地を売却するには、大きく分けて2つの方法があります。
 

農地を農地のまま売却する

1.農地の購入してくれる人を見つける

農地のまま売却する場合、農地法が適用されるため、購入者は農業従事者に限定されるため、探すのが難しくなります。
農家の高齢化が進み、農業人口が減っていく中で、農地を購入してくれる人を探すのは難しく、農地のままの売却の場合、ここが一番の要所とも言えます。
 

2.条件付売買契約を締結

農地の購入者が見つかった場合は、農業委員会の申請前に売買の許可が下りることを条件に売買契約の締結を行います。
必ずしも条件付き契約を結ぶ必要はありませんが、購入者の詳細や契約自体の不明瞭さを無くし、トラブルを避けるために締結することがあります。
 

3.農業委員会に申請を行う

農地売却には、農業委員会の承認が不可欠です。売却の際には、「農地法第3条許可申請書」を提出し、許可を得る必要があります。
第3条許可申請書では、譲渡人と譲受人の氏名・住所・電話番号などを記載し、許可を受けようとする土地の所在地を記載する必要があります。
申請書類や手続きについては各自治体によって異なるため、該当する自治体HPをご参考ください。
 

4.所有権移転請求権の仮登記を行う

ここでは、仮登記を行い条件が満たされた場合に所有権移転を仮登記日に遡って実行する手続きを行います。
農業委員会の承諾が得られなければ、売買は不成立となってしまうため本登記をすることはできませんが、仮登記を行うことで、その土地の所有権が将来移転することを示すことができます。
 

5.許可が下りたら売買契約を締結する

農業委員会から許可が下りたら、本登記となる「所有権移転登記」を行い、売買契約の締結に進みます。その後、買主から売却費用を受け取って完了となります。
 
 

農地を転用して売却する

こちらは、農地を転用して宅地や雑種地などの別の地目に変更した上で売却する方法になります。
転用された土地は様々な用途に活用されます。代表的に挙げられるのが、家を建てるための宅地としての活用や、駐車場・太陽光発電を設置するための活用になります。
 
駐車場の場合、需要が高い繁華街近郊の土地、または月極駐車場として長期間利用する人が多そうな場所であれば、より高値での買取が期待できます。
 
その他に、太陽光発電用地として活用する場合、その土地の日当たりが良いかが重要となってくるので、繁華街から離れた場所や、人の往来が少ない地域でも太陽光発電の設置が可能であれば高値での買取も見込めます。
 

 
また、新たな土地の活用方法として蓄電池用地が注目されています。蓄電池用地では、蓄電池を大量に設置して、日本全体の電力バランスの調整に貢献します。この蓄電池用地であれば、日当たりや人の往来も関係なしに、条件が合えば高値での買取も見込めます。
 

 

1.農地転用するための農地区分を確認する

農地転用が可能かどうかは、所有している土地の農地区分を把握することから始めます。
農地区分は大きくわけて5つの区分があります。
 

 
農地転用にあたっては基本的に白地3種または白地2種であれば転用が認められる可能性がありますが、白地1種や市街化調整区域に該当している、青地の場合は原則転用が認められていません。
 

2.農地転用を行う

農地転用に必要な手続きは、土地の広さや土地が位置する区域によって異なります。
 

4ha以上の土地

4ha以上の土地の場合、農林水産大臣による許可が必要となります。
申請する場合は、都道府県知事に申請書を提出し、都道府県知事から意見書を加えて大臣宛に送付されます。申請が許可されれば転用が可能となります。
 

4ha以下の土地

4ha以下の土地の場合、都道府県知事による許可が必要となります。
申請する場合は、管轄の農業委員会に申請書を提出し、農業委員会から意見書を加えて都道府県知事宛に送付されます。都道府県知事は農業会議から意見書を受けて許可の判断を行います。なお、2~4haの転用について知事が許可しようとする時には大臣と協議が必要です。
 

市街化区域内（届出制）

市街化区域内の農地を転用する場合には、農業委員会にあらかじめ届出を行えば許可不要で転用が可能となります。
 

3.所有権の移転と本登記、土地代金の支払いを行う

農地の転用が得られた後、所有権の移転と本登記を行い、土地代金を支払って売買が成立となります。
 
また、農地を売った際の譲渡益に対しては所得税又は法人税がかかりますが、農業委員会の紹介などによって農用地区域内の農地を地域の農業者や農地中間管理機構に売った場合には、その譲渡益から一定額が控除（特別控除）されます。
 

 

【例外】国の制度を利用して農地を引き取ってもらう

令和5年4月27日より、相続土地国庫帰属制度が開始されました。
この制度によって、相続または遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とします。
 
核家族化によって土地を相続したが、遠方に住んでいて管理しきれなかったり、管理の負担が大きいなどの背景や、所有者不明土地が発生することを予防するためにつくられた制度です。
 
この制度は、相続や遺贈により土地を取得した者が申請権を有し、法務大臣に対して国庫に帰属させることについて承認を申請することができます。
法務大臣による承認の審査が必要と判断された場合は調査を行い、一定の条件を満たした場合、負担金を国に納付することで所有権を国庫に帰属させることが可能となります。
 
建物がある土地や担保権が設定されている土地、土地の管理や処分に多くの費用がかかる土地については引き取ることができないとされています。
 
 

まとめ

農地を所有している限り、その適切な管理は所有者の責務となります。しかし、管理が難しい場合や使い道に悩んでいる場合、売却を検討することをおすすめします。
農地の管理を怠ると、不法投棄や火災リスクが高まるだけでなく、毎年の固定資産税の負担も続きます。不要な農地を所有し続けることは、コストとリスクの両面でデメリットとなる可能性があります。
 
とはいえ、農地売却は法的な制約や市場の影響を受けるため、慎重に進める必要があります。特に、スムーズな売却を実現するためには、農地法や農振法の理解が不可欠です。売却を成功させるには、農地の用途や転用の可否を正しく判断し、適切な買い手を見つけることが重要です。
 
もし「農地を売りたいが、どうすればいいかわからない」「転用が難しい土地を持て余している」とお悩みなら、スマートブルーにご相談ください。
 
スマートブルーでは、農地の有効活用に関するご提案を行っております。特に、太陽光発電用地としての活用をご提案し、買取や貸借による柔軟な対応が可能です。農地の区分から最適な活用方法をご提案いたします。
 
また、転用が難しい青地や白地の農地でも、ソーラーシェアリングとして活用することが可能です。ソーラーシェアリングでは、農地の上部に太陽光パネルを設置しながら、その下で農業を行う太陽光発電の新たなモデルです。
スマートブルーは、ソーラーシェアリングの開始当初から大学との共同研究や実証実験を重ね、長年の経験を活かした設計や作物の選定をご提案できます。
 
まずはお気軽にご相談ください。経験豊富な専門スタッフが、あなたの土地に最適な選択肢をご提案いたします。